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Est-il possible de combiner LMNP et parts de SCI ?

Il arrive qu’un bien immobilier en indivision soit détenu par deux ou plusieurs individus – généralement lors d’une transmission par succession ou par donation. Ces propriétaires souhaitent l’exploiter, que ce soit en location nue ou meublée. Les loueurs en meublé peuvent en effet profiter de la LMNP et de la défiscalisation qui s’ensuit. Est-il toutefois possible de combiner LMNP et SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI ou société civile immobilière est une société généralement familiale qui a justement comme mission de gérer un bien en indivision. Voici le principe de fonctionnement :

  • les membres de la famille qui sont les propriétaires en commun du bien deviennent des associés de la SCI
  • ils nomment un ou deux gérants qui vont prendre en main la gestion du bien sur tous les plans (administratif, fiscal, locatif)
  • ils achètent des parts de SCI afin de faciliter la transmission à leur futur héritier, ou dans le cadre d’une éventuelle revente

La SCI est généralement mise en place afin de gérer un bien loué nu. Qu’en est-il de la location meublée ?

L’impact fiscal entre location meublée et nue

Rappelons que ce sont les associés de la SCI qui sont tenus de s’acquitter de leur impôt par rapport aux revenus locatifs qu’ils perçoivent. Toutefois, la SCI peut aussi être assujettie au paiement de l’impôt sur les sociétés.

En ce qui concerne le type de revenus issus de la location nue, on les classera dans la catégorie des revenus fonciers. Les loyers provenant d’une location meublée en revanche sont des BIC : bénéfices industriels et commerciaux. C’est-à-dire que le loueur LMNP exerce une activité commerciale. Ce qui génère certains impacts sur la transparence fiscale de la SCI.

Il est cependant envisageable de devenir un associé LMNP d’une SCI suivant certaines conditions. Par exemple, l’activité de location meublée peut se faire sur une période temporaire et non sur le long terme. Le loueur LMNP doit alors ensuite basculer en location nue s’il souhaite continuer dans l’investissement immobilier sur le long terme.

Par ailleurs, la SCI est dans l’obligation de tenir une comptabilité commerciale une fois qu’un ou plusieurs associés choisissent de devenir des loueurs en meublé. Ce qui génère des contraintes supplémentaires par rapport à l’exploitation classique à caractère civil.

Il est possible pour un seul associé de diviser en lots le bien géré sous une SCI. Exemple : il détient un appartement qu’il peut diviser en trois en l’aménageant en studio nu pour les deux premiers lots et en studio meublé pour le troisième lot. Pour cela, les revenus BIC issus de la LMNP ne doivent pas être supérieurs aux recettes totales enregistrées pour l’ensemble du lot.

En bref, il est plus intéressant de garder le bien non meublé s’il est géré par le biais d’une SCI en raison de cette contrainte locative. De plus, le basculement de la location meublée vers la location nue entraîne certains désagréments :

  • le changement du bail commercial en bail locatif
  • l’éventuelle carence locative générée
  • la revente du mobilier
  • l’interruption du report de l’amortissement du mobilier, amortissement qui donne lieu à une importante réduction d’impôts
  • rentabilité érodée de la LMNP en raison de cette fiscalité peu attrayante

Quel type de location meublée pour la SCI ?

Attention également au choix du type de la location meublée : à usage d’habitation ou à usage professionnel. Si le bien est loué meublé et exploité comme étant une résidence principale ou secondaire, la SCI ne paie pas de TVA. Ce qui n’est pas le cas lorsque l’activité commerciale porte sur un bien à usage professionnel (bureaux, locaux d’activité).

Les meilleurs conseils dans le cadre d’une LMNP sont sur defiscalisezmoi.com.

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